Vanaf 1 januari 2019 trad de hervorming van de wetgeving op de mede-eigendom in werking. Deze hervormingen, opgemaakt door een werkgroep aangesteld door Minister van Justitie Koen Geens, optimaliseren de wetgeving die in 2010 gestemd werd. Want door verdichting en het toenemende aantal appartementen, wint deze wet aan belang. Maar wat verandert er nu en voor wie? Cathérine Eelen, Legal Counsel bij vastgoedontwikkelaar CORES Development, verduidelijkt de belangrijkste veranderingen.

“Algemeen zorgt de nieuwe wet op de mede-eigendom ervoor dat het beheer van gebouwen efficiënter en eenvoudiger zal verlopen en dat de Vereniging van de Mede-Eigenaars (VME) meer slagkracht krijgt. Hierdoor zullen gebouwen hun waarde langer behouden. Deze hervorming heeft een grote toegevoegde waarde voor de algemene kwaliteit en de staat van de appartementsgebouwen in België.” 

Wat verandert er voor de mede-eigenaar?

• De mede-eigenaar krijgt meer slagkracht.

Waar de VME vroeger een 3/4e meerderheid nodig had om belangrijke werken aan een gebouw te laten uitvoeren, heeft deze nu nog maar een 2/3e meerderheid nodig. Het vervangen van een lift of het laten uitvoeren van dak- of gevelwerken wordt dus eenvoudiger.

Voorbeeld:

Is het echt nodig om de gevel te vernieuwen? Wie staat in voor het onderhoud van de tuin? Wanneer moeten we de balkons renoveren? Investeren we in energiezuinigheid? Deze vragen blijven aan de orde, maar de knoop kan vanaf nu sneller doorgehakt worden.

Eveneens om gebouwen beter te kunnen onderhouden, is de aanleg van een reservefonds vanaf nu verplicht wanneer de gemene delen van een gebouw minstens vijf jaar geleden werden opgeleverd. Je kan hier wel aan ‘ontsnappen’ met een 4/5e meerderheid.Ook voor de afbraak en de totale wederopbouw van een gebouw versoepelen de regels. Vanaf nu heeft de VME geen unanimiteit meer nodig, maar volstaat een 4/5e meerderheid. Die is van tel wanneer het gaat om een afbraak omwille van hygiéne of veiligheid, of wanneer de kostprijs van de aanpassingswerken buitensporig zou zijn.

Voorbeeld:

Aan de kust staan heel wat verloederde appartementsgebouwen die klaar zijn voor afbraak, maar niet gesloopt kunnen worden omdat eén mede-eigenaar niet akkoord gaat me de sloop.

Bovenstaande zaken geven de mede-eigenaars dus meer slagkracht en zorgen er ook voor dat gebouwen gemakkelijker te onderhouden zijn en in een betere staat vertoeven.

• De gebruiker betaalt en de betaler beslist.

Enkel de eigenaars die bijdragen aan de lasten in de gemene delen, mogen meestemmen over die gemene delen. Bij CORES Development was dit in bepaalde gevallen al zo. lemand die op de benedenverdieping woont, betaalt bijvoorbeeld niet mee voor de lift, maar hij of zij hoeft dus ook niet mee te beslissen over de lift.

• De VME kan een voorlopig bewindvoerder aanstellen.

Dit komt enkel voor bij noodsituaties, wanneer er discussies zijn die alles blokkeren tussen de syndicus en de VME. Het voordeel van deze aanpassing is dat de bewindvoerder verder kan instaan voor het onderhoud van het gebouw en er dus geen verloedering ontstaat. De exacte taken van de bewindvoerder zijn niet opgenomen in de wet, de praktijk zal moeten uitwijzen hoe dit concreet in zijn werk zal gaan.

• De eigenaar is verantwoordelijk om de beslissingen van de algemene vergadering door te geven aan zijn huurders.

Wat verandert er voor de syndicus?

• De syndicus wordt verplicht om een financieel transparant beleid te voeren.

De syndicus krijgt er wat administratie bij, hij moet al zijn bevoegdheden en taken oplijsten in zijn contract en duidelijk aangeven welke zijn inbegrepen in het maandelijkse forfait en welke daarnaast ‘extra’ worden aangerekend. Voor niet- vermelde prestaties kan de syndicus geen vergoeding vragen. Op die manier weten de mede-eigenaars exact wat ze van de syndicus kunnen verwachten.

Voorbeeld: De syndicus moet aangeven welke prestaties er onder de maandelijkse forfait vallen. Hij moet de mede-eigenaars verplicht informeren over zijn tarieven.

• Ook de syndicus krijgt in bepaalde gevallen meer slagkracht.

Door de afslanking van de statuten verschuiven de regels rond de algemene vergadering en de syndicus naar het reglement van interne orde. Hierdoor is er geen notariële akte meer nodig wanneer de werking van de algemene vergadering wijzigt, en worden er dus heel wat kosten bespaard.

• De syndicus mag achterstallige betalingen innen.

De VME is vanaf nu bevoorrecht schuldeiser. Vroeger moest de syndicus goedkeuring vragen aan de jaarlijkse algemene vergadering om achterstallige betalingen van een eigenaar te innen. Vanaf nu kan de syndicus dat zelf doen (op voorwaarde dat die functie is opgenomen in de statuten).

En verder?

• De notariële statuten kunnen door de ontwikkelaar éénzijdig gewijzigd worden tot aan het moment van de voorlopige oplevering van de gemene delen.

Voor de projectontwikkelaar maakt dit een heel groot verschil, zij hebben meer vrijheid dankzij deze versoepeling. Soms moeten er last minute zaken aangepast worden aan een project. Een privée lokaal kan uiteindelijk toch een gemeenschappelijke ruimte worden omwille van technische omstandigheden. Vroeger kon dit enkel na goedkeuring door de VME. Dankzij de nieuwe wetgeving zal de ontwikkelaar mits naleving van de voorziene beperkingen en voorwaarden wel het nodige kunnen doen om de oorspronkelijke basisakte te wijzigen.

Voorbeeld:

Soms kunnen projectontwikkelaars niet alles voorzien en hebben ze toch meer gemeenschappelijke ruimte nodig dan gepland voor bv. de tellers. Nu hoeft deze aanpassing niet meer goedgekeurd te worden door eigenaars die al een kavel gekocht hebben.

• Het wordt eenvoudiger om deelverenigingen op te richten.

Door deze versoepeling kan je binnen een gebouw ook deelverenigingen oprichten. Stel dat je een grond hebt met twee gebouwen op, die los van elkaar functioneren, heb je een hoofdstatuut voor de grond en een deelstatuut met rechtspersoonlijkheid voor elk gebouw. Dit zorgt ervoor dat de eigenaars van gebouw A niet moeten beslissen over gebouw B.

• Het wordt mogelijk om een algemene vergadering te organiseren zonder tussenkomst van een syndicus of vrederechter.

Vroeger kon enkel een vrederechter samen met de algemene vergadering een nieuwe syndicus aanduiden in geval van ontslag van de vorige syndicus. Deze procedure duurde vaak lang waardoor een gebouw tijdelijk geen syndicus had en er geen onderhoudswerken werden uitgevoerd. Vandaag kan dit zonder vrederechter opgelost worden.

Wat verandert er als verhuurder?

Vanaf 01.01.2019 wijzigt er heel wat aan de federale Appartementswet. Dit is ook van belang indien u als mede-eigenaar een appartement verhuurt. Hoe zit dat en wat wijzigt er hier precies?

• Welke informatie geeft u aan de huurder?

Bij verhuur van appartement. Indien u als mede-eigenaar een appartement verhuurt, moet u uw huurder voldoende informeren.

• De statuten?

De statuten worden overgeschreven op het hypotheekkantoor. Hierdoor zullen deze documenten ook automatisch gelden voor derden zoals een huurder. Tekent de huurder het huurcontract, dan wordt er verondersteld dat hij die documenten kent of tenminste dat de verhuurder hem op het bestaan van die documenten wijst.

Let op!

Ook al is het niet wettelijk verplicht, u doet er als verhuurder goed aan om de statuten te bezorgen. U heeft er immers belang bij dat uw huurder de rechten en plichten die erin opgenomen zijn, kent en nakomt.

• Reglement van interne orde.

Omdat dit niet overgeschreven werd op het hypotheekkantoor, kunt u als verhuurder niet verwachten dat uw huurder dit automatisch kent.

Let op!

Hetzelfde geldt voor beslissingen van de algemene vergadering die voor de huurder van belang zijn en die dateren van vóór de ingang van de huur.

Die moet u als verhuurder meedelen. De wet voorziet dat u de huurder inlicht over het bestaan van het reglement van interne orde en het register van beslissingen van de algemene vergadering. U kunt als verhuurder eventueel een kopie van die documenten aan het huurcontract toevoegen. Voorzie het best in het contract dat de huurder er kennis van nam en zich verbindt om ze na te leven.

• En de nieuwe beslissingen?

Ook de beslissingen die de algemene vergadering van mede-eigenaars neemt tijdens de looptijd van de huur, kunnen van belang zijn voor de huurder.

Tot nu toe was dat de taak van de syndicus. Alle nieuwe beslissingen of wijzigingen in het reglement van interne orde moest de syndicus ook aan de huurders in het gebouw bezorgen.

• Wat wijzigt er vanaf 01.01.2019?

Een ruimere opdracht als verhuurder! Vanaf 01.01.2019 is het niet langer de syndicus die de huurder moet informeren over de beslissingen van de algemene vergadering, maar de verhuurder.

Dit moet aangetekend gebeuren! De wet voorziet dat u als verhuurder de notulen aangetekend(!) aan de huurder moet bezorgen en dit binnen de 30 dagen nadat u die van de syndicus ontvangen heeft. Een zware extra verplichting dus...

Let op!

Vergat u een beslissing te melden aan uw huurder die nochtans voor hem van belang is, bv. dat hij voor de verhuis de lift niet mag gebruiken, dan riskeert u mee op te draaien voor de gevolgen van het feit dat de huurder dit niet wist.

Huurder kan beslissing aanvechten. Het was reeds zo dat de huurder net zoals een mede-eigenaar de beslissing van de algemene vergadering ook kan aanvechten als ze onrechtmatig, onregelmatig of bedrieglijk is.

Let op!

Dat moet voortaan gebeuren binnen de termijn van twee maanden nadat de beslissing aan de huurder ter kennis gebracht werd (voorheen was dat drie maanden) en uiterlijk binnen de vier maanden na de algemene vergadering.

Vanaf 01.01.2019 bent u als verhuurder — en dus niet langer de syndicus — verplicht om uw huurder op de hoogte te brengen van de notulen van de algemene vergadering. Dit moet u als verhuurder aangetekend doen en binnen de 30 dagen nadat u zelf de notulen ontvangen heeft van de syndicus.

Gepubliceerd door J. Van Wynsberghe in Leven in mede-eigendom • 25/10/2018