OPSPLITSING NAAKTE EIGENDOM -  VRUCHTGEBRUIK

Bron:  ondernemingsdatabank.be - www.indicator.be

Stel, voor een bepaald appartement is er een opsplitsing van de eigendom tussen vruchtgebruik en blote eigendom, en u krijgt als syndicus de akte toegestuurd waarin afgesproken is wie wat moet betalen en wie zal deelnemen aan de algemene vergadering. Moet u daar dan rekening mee houden?

Stel, het eigendomsrecht is opgesplitst. Van een appartement kan bv. indien een van de ouders overleden is, de blote eigendom aan de kinderen toebehoren en het vruchtgebruik aan de langstlevende echtgenoot. Soms kan de eigenaar er ook voor kiezen om een appartement aan te kopen in eigen naam waarbij het vruchtgebruik ervan aangekocht wordt door de vennootschap waarvan die eigenaar zaakvoerder is.

De akte voor u als syndicus van belang? Stel, de eigenaars zenden u de akte toe waarin onder andere afspraken staan over de kostenverdeling en deelneming aan de algemene vergadering. De vraag is in hoeverre u daar rekening mee moet houden.

Voor de opsplitsing van de kosten?

Wie moet dan de kosten betalen? In deze situaties ondervonden syndici in het verleden vaak problemen om te achterhalen wie de kosten van de mede-eigendom moest betalen. De wet heeft daar echter duidelijkheid gebracht (art. 3.86, §3, al. 7 BW) .

U kunt aan elk van hen de volledige betaling vragen. In deze situaties moeten zowel de vruchtgebruiker als de blote eigenaar zgn. hoofdelijk instaan om de kosten te betalen. Dat komt erop neer dat u bij ieder van hen het volledige bedrag van de kosten kunt opvragen. Nadien kan dan degene die de kosten volledig betaald heeft, het te veel betaalde terugvorderen van de andere mede-eigenaar. De vereniging van mede-eigenaars (VME) moet die opsplitsing dus niet zelf maken.

Onlangs nog eens bevestigd door de rechter. De vrederechter (vred. Nijvel, 17.04.2023) oordeelde dat de VME geen rekening moet houden met de onderlinge afspraken tussen deze partijen. Dat ze u de akte sturen over de verdeling is niet van belang, u hoeft daar geen rekening mee te houden.

Voor deelname aan de AV?

Kennisgeving van lasthebber. Wat betreft de vraag wie op de algemene vergadering van mede-eigenaars aanwezig kan zijn en mee kan stemmen, voorziet de wet dat de verschillende eigenaars onderling een van hen als lasthebber van algemeen belang moeten aanduiden en dat schriftelijk moeten melden aan de syndicus. Op die manier kan de syndicus zich ertoe beperken enkel die ene lasthebber uit te nodigen voor de algemene vergadering. Zolang er geen lasthebber van algemeen belang aangeduid wordt, mogen de erfgenamen niet deelnemen.

Houd daarvoor wel rekening met de akte! In hetzelfde vonnis oordeelde de vrederechter dat deze kennisgeving ruim geïnterpreteerd moest worden. De vrederechter vond dat, zelfs al hadden de mede-eigenaars niet in een afzonderlijk schrijven de lasthebber aangeduid en gemeld aan de syndicus, de syndicus wel de authentieke akte ontvangen had waarin het vruchtgebruik gevestigd werd en waarin duidelijk vermeld stond wie de eigendomsrechten op de algemene vergadering zou uitoefenen. Volgens de vrederechter volstond dat als kennisgeving. Er was dan ook geen enkele reden om de eigenaars van de betrokken kavel niet aan de stemming op de AV te laten deelnemen.

U hoeft als syndicus geen rekening te houden met de afspraken die in een akte gemaakt worden over de verdeling van de onkosten tussen vruchtgebruiker en blote eigenaar. U kunt ook dan zowel aan de vruchtgebruiker als aan de naakte eigenaar de volledige betaling vragen. Indien er in de akte echter afgesproken wordt wie deelneemt aan en stemt op de algemene vergadering, moet u daar wel rekening mee houden, oordeelde de rechter onlangs.