Hinder in een appartementsgebouw?

Wat kunt u ondernemen als een mede-eigenaar of een huurder lawaaihinder of andere problemen veroorzaakt? Kan de syndicus of de vereniging van mede-eigenaars tegen de hinderverwekkende activiteiten optreden? Wat doet u het best als een huurder hinder veroorzaakt? Wat zijn uw verplichtingen als uw huurder klaagt omdat een andere bewoner hinder veroorzaakt in het gebouw?

Reglement.

Als een bewoner in een appartementsgebouw hinder veroorzaakt, dan kunt u zich in de eerste plaats beroepen op het reglement van inwendige orde, de statuten van het gebouw of de beslissingen van de algemene vergadering van mede-eigenaars. Daarin staan vaak een aantal bepalingen omtrent de rust in het gebouw, waaraan elke bewoner zich moet houden. Zo kan het reglement bv. bepalen dat het verboden is om na 22 uur nog lawaai te maken. Eigenaars die hun appartement verhuren, zijn verplicht om dat reglement ter kennis te brengen aan hun huurder. De huurder is dan verplicht om het reglement ook na te leven. In het reglement van inwendige orde kunnen ook eventueel boetes opgenomen worden voor het geval een bewoner zich niet aan de spelregels houdt.

Overdreven burenhinder.

U kunt zich als mede-eigenaar of als medebewoner ook beroepen op de regels rond bovenmatige burenhinder, die vanaf 1 september 2021 ook een wettelijke basis krijgen. Momenteel wordt het principe van overmatige burenhinder ook al aanvaard door de rechtspraak. Er is sprake van overdreven burenhinder als een buur aan een andere buur hinder oplegt die de normale ongemakken uit het nabuurschap overtreft en hem toerekenbaar is. Om te weten of de hinder al dan niet overdreven is, wordt onder andere rekening gehouden met de intensiteit en het tijdstip daarvan. Zo zal lawaaihinder die ‘s nachts veroorzaakt wordt meestal minder gemakkelijk aanvaard worden dan hinder overdag.

Gemeentelijk reglement.

U kunt zich bij overlast soms ook beroepen op een gemeentelijk reglement. Daarin kunnen bepaalde vormen van overlast (zoals geluidsoverlast) verboden worden. Is dat het geval, dan zou u een klacht kunnen neerleggen bij de gemeente. De medebewoner die zich aan de overlast bezondigt, zou in dat geval bijvoorbeeld een GAS-boete kunnen krijgen.

VME.

Bezondigt een bewoner zich aan overdreven burenhinder en helpt een gesprek niet, dan meldt u het probleem het best aan de syndicus. De syndicus kan de bewoner dan aanschrijven en eventueel de in het reglement van inwendige orde voorziene boete opvragen. Levert ook dat geen resultaat op, dan kan de VME een procedure voor de vrederechter opstarten. De vrederechter kan de staking van de hinderverwekkende activiteit opleggen en daar eventueel ook een dwangsom aan koppelen. De VME kan ook een schadevergoeding vorderen. In zeer extreme gevallen zou aan de bewoner die hinder veroorzaakt ook een verbod opgelegd kunnen worden om het pand nog verder te bewonen.

Zelf optreden?

Onderneemt de syndicus of de VME niets, dan kunt u als individuele mede-eigenaar ook nog zelf naar de vrederechter stappen. U zal dan wel moeten aantonen dat u een persoonlijk belang heeft bij uw vordering en dat u dus persoonlijk getroffen wordt door de hinder die de medebewoner veroorzaakt. Dat kan bv. het geval zijn als u vlak boven, onder of naast de buur woont die verantwoordelijk is voor de hinder. Breng de syndicus op de hoogte wanneer u zelf een vordering wegens overmatige burenhinder instelt tegen een medebewoner. De syndicus moet dan de andere eigenaars binnen het gebouw inlichten (art. 577-9, §1 BW) .

Verhuur.

Verhuurt u uw appartement en heeft uw huurder problemen met een andere bewoner die hinder veroorzaakt in het gebouw, dan bestaat de kans dat de huurder zich op zijn beurt tot u richt en u zegt dat u als verhuurder hem het rustig genot moet garanderen van het appartement dat hij huurt. U hoeft zich daarover meestal niet te veel zorgen te maken. Uw verplichting om uw huurder het rustig genot te verlenen van het door hem gehuurde pand gaat immers niet zover dat u er ook voor moet zorgen dat derden geen hinder veroorzaken. Uw huurder kan u dus in principe ook niet aansprakelijk stellen. Toch kan er een uitzondering gelden als uw appartement onvoldoende geïsoleerd is tegen geluidshinder. Bent u tegelijk ook verhuurder van het pand waar de luidruchtige buren wonen, dan kan uw huurder wel van u vragen dat u de betreffende huurders aanspreekt.

Ontbinding huur?

Bepaal altijd in uw huurcontract dat uw huurder te allen tijde de bepalingen uit de statuten, het reglement van inwendige orde en de relevante beslissingen van de algemene vergadering moet naleven. Voeg die documenten ook toe aan het huurcontract. Als u achteraf klachten krijgt van de buren of van de syndicus, dan kunt u in eerste instantie daarnaar verwijzen. Spreek uw huurder eventueel ook aangetekend op het probleem aan en bezorg een kopie aan de VME en de syndicus. Lost dat de zaak niet op, dan kunt u de mede-eigenaars erop wijzen dat zij eventueel zelf een procedure voor de vrederechter kunnen aanspannen tegen uw huurder. In extreme gevallen zou de VME via een zijdelingse vordering of op basis van burenhinder zelfs kunnen vragen om de huur te ontbinden.

Elke bewoner binnen een appartementsgebouw moet het reglement van inwendige orde naleven. Voeg dat reglement altijd toe aan uw huurcontracten. Daarnaast is ook een beroep op een gemeentelijk reglement of een vordering wegens overdreven burenhinder mogelijk. Helpt een gesprek met de bewoner niet, contacteer dan de syndicus. De VME kan dan een procedure starten. U kunt ook zelf naar de rechtbank stappen, als u daar een persoonlijk belang bij heeft. Verhuurt u uw pand en heeft uw huurder last van andere bewoners, dan is dat in principe niet uw verantwoordelijkheid, tenzij uw appartement bv. onvoldoende geïsoleerd is.

Bron: ondernemingsdatabank.be - www.indicator.be