Uittreksel uit het verslag van de algemene vergadering van 31 mei 2016:

10.Invoeren van een standaardprocedure voor het invorderen van achterstallige (voorschot)betalingen en/of saldi van goedgekeurde afrekeningen: toelichting door het kantoor van de syndicus; plenaire bespreking + stemming. (³/₄ meerderheid )

De syndicus stelt voor om volgende werkwijze toe te passen voor wat betreft de invordering van achterstallige (voorschot)betalingen en/of saldi in goedgekeurde afrekeningen — dit in afwijking van de bepalingen van artikel 63 van het reglement van mede-eigendom :

De voorschotten dienen volstort te worden op de rekening van de Vereniging van mede-eigenaars uiterlijk 30 dagen na verzenddatum van de aanvraag tot betaling.

Na het verstrijken van deze periode wordt een eerste gewone herinnering tot betaling, binnen een nieuwe periode van 15 dagen, verzonden.

Zo dan nog géén betaling wordt bekomen, zal de syndicus de betrokken eigenaar een aangetekende rappel sturen tot betaling, binnen een nieuwe periode van 15 dagen, van het openstaand saldo. (waarbij de betalingstermijn aanvangt vanaf de datum van de aangetekende zending)

Het openstaand bedrag zal vanaf dat ogenblik worden vermeerderd met :

·     de wettelijke intrest die ten goede komt aan de Vereniging van mede-eigenaars;

·     een forfaitaire vergoeding voor extra administratiekosten ten voordele van de syndicus ten bedrage van €50,00.

Na het verstrijken van deze periode van 15 dagen na ingebrekestelling wordt de juridische invordering via gerechtsdeurwaarder en/of advocaat ingesteld. De juridische invordering van het openstaand saldo zal vermeerderd worden met

·     een forfaitaire schadevergoeding van 10% van het verschuldigd bedrag (min 200 euro — max 1.000 euro)

·     alle aanvullende invorderingskosten, erelonen van advocaten en gerechtsdeurwaarders en alle verdere tussenkomsten die de syndicus in het invorderingsdossier nog dient te stellen, zullen tegen regietarief gebeuren. Deze opsomming is niet limitatief. Al de bovenstaande kosten worden ingeschreven op de individuele rekening van de betrokken eigenaar.

Na verdere toelichting door het kantoor van de syndicus gaat de algemene vergadering unaniem akkoord met deze procedure die met onmiddellijke ingang zal worden toegepast, waarvan akte.

Uittreksel uit de statuten van Meulewater – Art. 9:

c) Gedwongen inning van bijdragen.

Indien een mede-eigenaar weigert om het voorschot, het aanvullend voorschot of de uiteindelijke deelneming in de kosten te betalen binnen een termijn van vijftien (15) dagen, zal de syndicus hem daartoe aanmanen per aangetekende brief of per brief, afgegeven tegen ontvangstbewijs. Bij gebreke aan betaling binnen de vijftien (15) dagen na de aanmaning, kan de syndicus de betrokkene dagvaarden in naam van de vereniging van de mede-eigenaars.

De sommen, die de in gebreke gebleven mede-eigenaar verschuldigd is, zullen vanaf de aanmaning een intrest teweegbrengen, die gelijk is aan de wettelijke intrest, verhoogd met twee (2) eenheden, ten voordele van de vereniging der mede-eigenaars.

Hoe slecht betalende mede-eigenaar in appartementsgebouw aanpakken?

Een mede-eigenaar binnen het appartementsgebouw betaalt zijn deel van het werkings- en/of reservekapitaal niet correct. Kunt u dan als individuele mede-eigenaar daartegen actie ondernemen of moet de syndicus dat doen? Welke stappen kunnen gezet worden en tegen wie? Kan er, boven op de afrekening ook een schadevergoeding gevraagd worden? Kunt u de druk verhogen door aan de syndicus te vragen om de namen van de slechte betalers door te geven? Wat gebeurt er met de achterstallen als de slechte betaler zijn appartement verkoopt?

Wie treedt op? 

Veel VME’s worden geconfronteerd met mede-eigenaars die hun aandeel in de werkingskosten en/of het reservefonds niet correct betalen. Dit kan de goede werking binnen het gebouw in het gedrang brengen. Soms moeten daardoor ook extra opvragingen gebeuren bij de andere eigenaars. Als mede-eigenaar kunt u zelf niet optreden tegen slechte betalers. Die taak is weggelegd voor de syndicus. Die kan in eerste instantie de onwillige mede-eigenaar aanmanen om te betalen. Helpt dat niet, dan kan de syndicus naar de rechtbank stappen om de betaling op te eisen. De syndicus heeft daarvoor geen mandaat nodig van de algemene vergadering van mede-eigenaars. Hij kan het invorderingsdossier dus op eigen initiatief overmaken aan een advocaat, gerechtsdeurwaarder of incassobureau (art. 3.86, §3 BW) .

Bij wie aankloppen? 

Zijn de eigendomsrechten gesplitst tussen een vruchtgebruiker en een of meerdere blote eigenaars, dan zijn de titularissen van de zakelijke rechten hoofdelijk gehouden tot de betaling. Dat betekent dan ook dat de syndicus bij de meest solvabele kan aankloppen om daar de betaling van het volledige bedrag te vragen. Zijn er enkel meerdere eigenaars, dan moet de syndicus hen in principe elk voor hun deel aanspreken. Is een van de eigenaars een vennootschap, dan zou kunnen worden geargumenteerd dat in ondernemingszaken hoofdelijkheid vermoed wordt. Overlijdt een slecht betalende eigenaar, dan kan de syndicus aankloppen bij zijn erfgenamen om de rekening alsnog betaald te krijgen, op voorwaarde dat ze de nalatenschap aanvaarden. Bij een aanvaarding onder voorrecht van boedelbeschrijving moeten ze enkel betalen als er voldoende nettoactief in de nalatenschap zit.

Syndicus is nalatig. 

Doet de syndicus niet het nodige om de achterstallen in te vorderen, dan kunt u hem ter verantwoording roepen op de algemene vergadering van mede-eigenaars. De vergadering zou zelfs kunnen beslissen om de syndicus aansprakelijk te stellen als hij nalaat de nodige actie te ondernemen. Het is dan wel van belang om aan de syndicus geen kwijting te geven. Gebeurde dat toch, dan kan de syndicus naderhand niet meer aansprakelijk gesteld worden voor zijn niet-handelen in het betreffende jaar waarvoor de kwijting gegeven werd.

Wat vragen? 

Het invorderen van achterstallige bijdragen via een advocaat, een gerechtsdeurwaarder of een incassobureau kost natuurlijk geld. De kans bestaat dan ook dat de VME er uiteindelijk nog geld aan toesteekt, zelfs als de onwillige eigenaar uiteindelijk toch betaalt. Daar kan deels aan tegemoet gekomen worden door in de statuten van het gebouw te voorzien dat bij een laattijdige betaling van de bijdragen een schadevergoeding verschuldigd is alsook een interest. Bepaal dan dat deze van rechtswege en zonder ingebrekestelling verschuldigd zijn. Overdrijf ook niet met de schadevergoeding. U kunt bv. vastleggen dat er een schadevergoeding wegens laattijdige betaling verschuldigd is van 10% op de hoofdsom en een interest van 10% op jaarbasis. Voor een statutenwijziging is een 2/3 meerderheid noodzakelijk. Bij een procedure kan de advocaat van de VME ook een rechtsplegingsvergoeding vragen. In sommige oude reglementen van mede-eigendom staan bepalingen die verregaande sancties voorzien tegen mede-eigenaars die hun rekeningen niet betalen, zoals het afsluiten van water, gas of elektriciteit. De kans is groot dat dergelijke bepalingen met succes aangevochten kunnen worden.

Mede-eigenaar verkoopt. 

Als de mede-eigenaar zijn appartement verkoopt, blijft hij instaan voor de achterstallen. De nieuwe eigenaar moet enkel bijdragen in de lasten die ontstaan vanaf het moment van het verlijden van de notariële akte. De syndicus zal de achterstallen meedelen aan de notaris. Bij het verlijden van de akte moet de notaris de door de uittredende mede-eigenaar verschuldigde achterstallen op gewone en buitengewone lasten, daaronder begrepen de kosten van gerechtelijke en buitengerechtelijke invordering, afhouden van de koopprijs en aan de syndicus storten. Het gebeurt vaak dat de slecht betalende eigenaar nog andere schuldeisers heeft en dat de verkoopprijs niet volstaat om iedereen te betalen. De VME heeft echter een voorrecht voor de bijdragen die de verkopende eigenaar verschuldigd was met betrekking tot zijn kavel. Dit voorrecht is beperkt tot de bijdragen van het lopende boekjaar en het eraan voorafgaande boekjaar (art. 27, 7° Hypotheekwet).

Namen vragen? 

Om de druk op slechte betalers te verhogen, kunt u aan de syndicus vragen om de namen op te geven van de mede-eigenaars die hun bijdragen niet correct betalen. Sommige syndici weigeren daarop in te gaan omwille van het recht op privacy. Toch heeft u volgens ons het recht om deze gegevens op te vragen. De wet verplicht de syndicus sowieso om de namen bekend te maken van de mede-eigenaars waartegen een procedure is gestart (art. 3.92, §1 BW). U kunt ook verwijzen naar het advies 22/2008 van de Privacycommissie, waarin gezegd wordt dat de algemene vergadering ook inzage moet kunnen hebben in de ‘financiële staat van elke mede-eigenaar ten aanzien van de mede-eigendom.



Als een mede-eigenaar zijn bijdrage in de werkingskosten of het reservekapitaal niet betaalt, moet de syndicus actie ondernemen. Hij heeft hiervoor geen mandaat van de algemene vergadering nodig. Doet de syndicus niet het nodige, dan kan de algemene vergadering hem aansprakelijk stellen. U kunt ook aan de syndicus vragen om de namen bekend te maken van wie niet correct betaalt en op die manier de druk opvoeren. Zorg er verder voor dat er in de statuten van het gebouw een clausule staat die voorziet dat er bij laattijdige betaling van rechtswege en zonder ingebrekestelling een schadevergoeding en een conventionele interest van toepassing is.

Bron: ondernemingsdatabank.be - www.indicator.be