DOSSER DADING: VME Meulewater - Aclagro/Oryx

 

 

Al van bij de voorlopige oplevering zijn er heel wat problemen met betrekking tot de afwerking van de gemene delen. Herhaaldelijk hebben de RME en de syndicus er bij Oryx/Aclagro moeten op aandringen om tot een oplossing te komen. Welsiswaar zijn heel wat problemen intussen opgelost, maar er blijven nog belangrijke zaken niet in orde. De RME heeft dit telkens voorgelegd aan de AV en heeft van deze mandaat gekregen om een expert en een raadsman onder de arm te nemen.

 

 

 

Historiek

N.a.v. de voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen van het appartementsgebouw werden door Partij Enerzijds tal van opmerkingen opgenomen (o.a. belangrijke waterinfiltraties in de garagedoorgangen en kelders). Nadien volgden er enkele kleine interventies van NV Oryx Projects, maar het merendeel van de openstaande punten en de belangrijkste werden niet aangepakt. De problemen werden aangemerkt en besproken tijdens verschillende vergaderingen, o.a. bij de voorlopige oplevering, tijdens de vergadering met NV Oryx Projects op 20.04.2018; tijdens de rondgang buitenaanleg op 11.08.2017, 15.09.2017 en 14.09.2016, maar zonder concreet gevolg. Op 02.07.2018 werd NV Oryx Projects daarover ook door de syndicus aangeschreven en aangemaand tot actie, maar tevergeefs. 

Er zijn nadien ook nog bijkomende problemen opgedoken aan de gemeenschappelijke delen van het gebouw en er werden enkele lokale afwerkingen/herstellingen uitgevoerd. Voor een aantal andere zaken werd een onderzoek naar het probleem beweerdelijk in gang gezet, maar gebeurde verder niets. 

Op 26.02.2019 werd middels schrijven van de raadsman van Partij Enerzijds de NV Oryx Projects dan uitdrukkelijk aangemaand om, aan de hand van het door de technisch raadgever van Partij Enerzijds, nl. Ir. Guy Van Den Bogaert, op 02.10.2018 n.a.v. rondgang opgestelde niet limitatief verslag, de voornaamste openstaande punten en tekortkomingen definitief te verhelpen en te herstellen. Er werd ook verzocht om dringend de problemen met de brandinstallatie in de residentie 16+ en de elektrische installatie van de tuinverlichting (geen elektrisch schema aanwezig, geen verslag van keuring) aan te pakken.  

Op 18.03.2019 werd in aansluiting op de eerdere communicatie aan NV Oryx Projects een aangekondigde Excellijst bezorgd met opsomming door Partij Enerzijds van openstaande punten, welke samen dienen te worden gelezen met de verslagen van eerdere rondgangen en in bijzonder het verslag van Ir. Van Den Bogaert dd. 02.10.2018. Er werden opmerkingen bezorgd en enkele afstappingen georganiseerd voor het uitvoeren van enkele werkzaamheden, en op 24.05.2019 werd nog door de heer Dirk De Mil (Directeur Juridische Afdeling Square group) aangekondigd dat zou worden gewerkt aan een oplossing en dat overleg zou worden gevoerd met derde partijen: “Ik heb nu meegedeeld wat ik reeds kan meedelen. We werken nu aan de andere punten maar dit vraagt overleg met derden. Dus niet alle onbeantwoorde rijen zijn daarom afgewezen. Ze zijn wel nog te bekijken”. Er volgde geen concrete reactie meer….

Partij Enerzijds heeft intussen ook zelf enkele dringende zaken dienen aan te pakken, evident voor rekening van wie het behoort, bv. vervangen en verplaatsen van een branddetector wegens aanhoudende waterinfiltratie en interventie wegens het niet verbonden zijn van de brandsirene in blok 16. De rekening werd bij schrijven van 13.05.2019 aan Partijen Anderzijds nrs. 1 tot 2 gepresenteerd, maar niet betaald.  Partijen Anderzijds nrs. 1 tot 2 werden daarbij ook tevergeefs aangemaand om ten spoedigste de cilinders te vervangen in het inkomhekken omdat nog altijd de werfcilinders aanwezig zijn, waardoor igv brand en het uitvallen van elektriciteit geen toegang tot de garage kan worden verschaft... Op 06.05.2019 ontving Partij Enerzijds ook van FARYS het bericht dat de sanitaire binneninstallatie nog steeds niet over een conform keuringsattest beschikt. Partij Enerzijds is verder ook nog wachtende op het conformiteitsverslag dat stelt dat de elektrische installatie voldoet aan het AREI… Op 23.07.2019 werden Partijen Anderzijds nrs. 1 tot 2 verder ook in gebreke gesteld voor de tuinwerken en het niet onder garantie vervangen van plantenstruiken. 

Aangezien Partijen Anderzijds nrs. 1 tot 2 voorgaande zaken deels heeft betwist maar Partijen oordeelden dat het nuttig is tot een akkoord te komen, reden voor deze dading

Momenteel zijn gesprekken aan gang tussen de RME (bijgestaan door onze advocaat Stéphane Vereecke) en Aclagro/Oryx om tot een vergelijk te komen. Dit moet ertoe leiden dat Aclagro/Oryx zich onherroeplijk verbindt (via een dadingsovereenkomst) om enerzijds bepaalde welomschreven zaken alsnog tegen een bepaalde datum in orde te brengen of anderzijds een financiële compensatie te geven aan de VME.

31 mrt 2020: Via onze raadsman ontvangen wij alle gevraagde attesten, op één na, met name dat van de algemene elektriciteitskeuring van de totale elektrische installatie. De RME is van oordeel dat zonder dit attest er geen sprake kan zijn van een dadingsovereenkomst. Gezien de corona-maatregelen zijn de voorlopig gesprekken opgeschort. De RME  beraadt zich over de verdere aanpak.Wij houden u via onze nieuwsbrieven op de hoogte.

15 juni 2020: In onze nieuwsbrieven 3 en 4 wordt uitgebreid ingegaan op de stand van zaken.

18 november 2020: Mter S.Vereecke, onze raadsman in de dading met Oryx & C° laat ons weten dat Oryx akkoord gaat met het ontwerp van dading en bereid is in de eerstvolgende weken tot ondertekening over te gaan.

Tussen 18 november en 15 december wordt onderhandeld over een sluitende tekst van de dadingovereenkomst, waarna tot ondertekening kan overgegaan worden.

24 dec 2020: Nadat onze raadsman de ontwerptekst van de dading doorstuurt naar Oryx, krijgen wij op 24 december bericht dat de CEO van Oryx & C° nog bijkomende verduidelijkingen wil. Pas na het bouwverlof wil Oryx hier werk van maken. Na akkoord van de RME besluit de voorzitter  een brief te sturen naar de CEO om ons unaniem ongenoegen te uiten over de gang van zaken en dringt er op aan tegen het einde van de eerste week van januari 2021 een "fiat" te bekomen zodat de ondertekening tegen 15 januari kan plaats hebben. Er volgt geen antwoord. De voorzitter stuurt een herinnering op 9 januari. Op 11 januari antwoordt dhr JM de Buck (CEO van Square Group) "dat het vorige week niet in zijn agende paste" (sic), maar dat wij zeker dinsdag 12 januari een reactie mogen verwachten.

14 jan 2020: Met enige vertraging is er - eindelijk - een definitief voorstel tot dading, waaraan ook Oryx & C° hun akkoord hebben verleend. Nu volgt nog de ondertekening door de betrokken partijen.

 20 jan 2021: De Dading werd door alle partijen ondertekend. Oryx deelt mee dat zij inmiddels gestart zijn met de voorbereiding voor de afwerking van de zaken die nog moeten opgelost worden. Deze zijn duidelijk omschreven in de overeenkomst. Zie hieronder: hoofdlijnen van de overeenkomst.

Begin maart (2021) voert Oryx injectiewerken uit aan de doorgang tussen MP1 en MP2 in de parking. Er is nog steeds waterinfiltratie. Verdere werkzaamheden, zoals waterafvoer van terrassen MWBos en MWHeide, enkele schilderwerken en schuurwerken aan de vloer van MP1 worden nog ingepland.

Intussen is er geregeld overleg tussen de RME en Oryx (dhr Joris Claeys) over de uitvoering van alle nog niet opgeloste zaken.

Op 9 juli bezorgt Oryx ons een overzicht van de hangende problemen, samen met een voorstel tot regeling of oplossing. Oryx vraagt ook uitstel tot eind augustus. Normaliter moet alles opgelost zijn tegen 15 juli.

15 jul 2021: Spoedbijeenkomst van de RME over het voorstel van Oryx betreffende de onopgeloste punten van de dadingsovereenkomst. 

De meeste CLV-toezichtluikjes werden inmiddels, zoals voorzien in het postinterventiedossier (PID), geplaatst. Op 3 plaatsen (apotheek, Kruidvat en een appartement) werden deze niet geplaatst omdat (volgens Oryx en Besix) de kokers moeilijk bereikbaar zijn of omdat de eigenaar/huurder weigert dat een luikje geplaatst wordt. Deze luikjes zijn nochtans noodzakelijk omwille van de verplichte tweejaarlijkse controle van de sifons van de erop aangesloten condensatieketels. Deze toezichtluikjes waren oorspronkelijk voorzien, doch om één of andere reden toegepleisterd. Tevens zijn Oryx en Besix van oordeel dat de kosten om de luikjes te plaatsen niet opwegen tegen de  noodzaak van uitvoering. De RME is unaniem in zijn besluit dat de ontbrekende luikjes hoe dan ook moeten geplaatst worden. De syndicus zal de betrokken eigenaar aanschrijven met de vraag om toegang te verlenen tot plaatsing van het toezichtluik

Volgens Oryx (en Besix) zijn de waterinfiltraties aan de onderdoorgang naar MP1 onmogelijk op te lossen door nog verdere injectering. De oorzaak zou liggen in minieme bewegingen op de grens tussen de gebouwen MP1 rn MP2. Er worden 2 alternatieve oplossingen voorgesteld waar de RME zich onmogelijk kan mee akkoord verklaren. De RME vraagt bij Oryx het expertiseveslag aan waarop vermeld wordt dat verdere injecteringen niet zouden leiden tot een “nul-infiltratie”

Oryx zal de schade veroorzaakt door het plaatsen van een waterafvoerbuis aan één van de terrassen van MwHeide herstellen door het plaatsen van een aluminiumring. -  De RME stemt in met de vraag van Oryx om de uitvoeringstermijn van de dading (aflopend op 17 juli 2021) te verlengen tot eind augustus 2021, echter met behoud van al onze rechten en onverminderd de bepalingen opgenomen in de dading.

 
 

Hoofdlijnen van de dadingovereenkomst.

1. Partijen Anderzijds nrs. 1 tot 2 (Aclagro en Antonius Red) verbinden zich er hoofdelijk toe om aan Partij Enerzijds (VME Meulewater) in het kader van een globale minnelijke regeling van het geschil tussen Partijen zoals omschreven bij huidige dading onder punt A. enerzijds een forfaitair overeengekomen schadevergoeding te betalen. De totale som dient binnen de 10 dagen na ondertekening van deze dading op de derdenrekening van Charlier Advocaten te worden overgemaakt.

2. Partijen Anderzijds nrs. 1 tot 2 verbinden zich er anderzijds toe om alle openstaande werken opgenomen in en conform de meest recente door NV Oryx Projects namens Partijen Anderzijds nr. 1 en 2 bezorgde Excellijst, die als bijlage 1 aan deze overeenkomst is gevoegd en hiervan integraal deel uitmaakt, volgens de geldende regels van de kunst in natura uit te voeren. (Het betreft hier enkele nog uit te voeren werken, o.m. dichtingswerken voor de waterinzijpelijng in de ondergrondse doorgang MP1 en MP2, de regenafvoeren van de terrassen van Meulewaterheide en het CLV-dossier).

3. Partijen Anderzijds nrs. 1 tot 2 verbinden zich ertoe deze werken uit te voeren/te doen uitvoeren binnen een redelijke termijn, en alleszins binnen de 6 maanden na ondertekening van deze Dading. Indien Partijen Anderzijds nrs. 1 tot 2 voor de uitvoering van de werken toegang nodig hebben tot bepaalde afgesloten gedeelten van de gemeenschappelijke delen, dan zullen zij tijdig op voorhand en bij mail hierover met de syndicus communiceren, zodat volgens gemeenschappelijke agenda een afspraak ter plaatse kan worden gemaakt.

Noot: Het prieeltje zal niet door Oryx hersteld worden. Als tegenprestatie ontvangt de VME een afkoopsom.

 

 

Klik op het logo

Wat is een dading? 

Een dading is een schriftelijke overeenkomst tussen twee partijen die een geschil (een conflict) wensen te beëindigen of een toekomstig geschil wensen te voorkomen door elk wederzijdse toegevingen te doen. Dit moet niet noodzakelijk een juridisch geschil zijn, een meningsverschil over feitelijkheden volstaat. Doordat de partijen elk “water bij de wijn” doen, vermijden ze tijdrovende en kostelijke discussies voor de rechtbank. 

Bij een dading onderhandelen de partijen tot ze een wilsovereenstemming hebben bereikt over de aangekaarte punten. De partijen hebben de touwtjes in handen. De beslissingen worden niet opgelegd aan de partijen door een derde (in tegenstelling tot arbitrage of een bindende derdenbeslissing). Partijen kunnen zich natuurlijk wel laten bijstaan door een derde bij de onderhandelingen of bij het opstellen van de overeenkomst. 

Eenmaal een dading is opgesteld, kunnen de partijen niet op hun gemaakte afspraken terugkomen, behoudens wederzijds akkoord. Een dading bindt de partijen op definitieve wijze. Indien één van de partijen zich niet houdt aan de gemaakte afspraken, kan de andere partij zich verweren door te wijzen op het bestaan van de dading (exceptie van dading). Aangezien een dadingsovereenkomst als doel heeft een geschil definitief te beëindigen, is het uitgesloten dat partijen de afspraken nog voor de rechtbank brengen.

 

 

Uittreksel uit het verslag van de AV van 10 okt 2019:  

10. De algemene vergadering verleent volmacht aan de Raad van Mede-eigendom om:

1)    de vereniging van mede-eigenaars te vertegenwoordigen bij de definitieve oplevering van de gemene delen van het gebouw en in de rechtsprocedure

2)    een deskundige aan te stellen, voor rekening van de vereniging van mede-eigenaars, om de Raad van Mede-eigendom technisch bij te staan bij de definitieve oplevering van de gemene delen.

3)    Verder te gaan met juridische acties om de definitieve oplevering af te dwingen, te negotiëren of te weigeren.

4)    Verlenging van het mandaat van meester Stéphane Vereecken inzake juridische bijstand in het beding t.a.v. bouwheer Antonius Red/Oryx/Aclagro

 

Uittreksel uit het verslag van de BAV van 25 nov 2019:

De algemene vergadering gaat vervolgens unaniem akkoord om een dading aan te gaan en geeft hiertoe opdracht aan meester Stéphane VEREECKEN en de raad van mede-eigendom om dit nader uit te werken en te onderschrijven.

 

Uittreksel uit het verslag van de AV van 13 okt 2020:

         Voor zover als nodig bekrachtigt de algemene vergadering unaniem verlenging om een dading aan te gaan en de opdracht hiertoe aan meester Stéphane VEREECKEN en de raad     van mede-eigendom om dit nader uit te werken en te onderschrijven om finaal te komen tot ondertekening van de voorlopige oplevering.