Herstellingen: is de syndicus bevoegd?

 

terug naar Wist u dat?  of   terug naar startpagina

 

 

 

Herstellingen: is de syndicus bevoegd? 

Mag de syndicus zelf beslissen om bepaalde herstellingen te laten uitvoeren aan de gemene delen van een appartementsgebouw? Wanneer is de tussenkomst van de algemene vergadering noodzakelijk en wanneer kan de syndicus autonoom handelen? Welke deontologische regels moet de syndicus naleven? Kunt u als mede-eigenaar in bepaalde gevallen ook zelf een herstelling laten uitvoeren? 

 

 

Bevoegdheid.

Zolang u geen schade berokkent aan de gemene delen of aan een andere eigenaar, kunt u vanzelfsprekend zelf beslissen over herstellingen in uw appartement. U kiest ook zelf met welke aannemer u in zee gaat. De syndicus staat op zijn beurt in voor het gewone onderhoud van de gemene delen. Hij kan bovendien op eigen initiatief kleine herstellingen laten uitvoeren aan de gemene delen. Zo kan hij een lift laten repareren, de voordeur laten herstellen als die klemt, lampen vervangen, ... De syndicus kan daarnaast zelf ook dringende herstellingen laten uitvoeren aan het gebouw. Als het om belangrijke herstellingen gaat, dan kan hij daar echter niet zomaar alleen over beslissen. De beslissing komt dan toe aan de algemene vergadering van mede-eigenaars. De syndicus moet in afwachting wel de nodige bewarende maatregelen treffen, zodat de schade niet verergert. Zo kan de syndicus op eigen initiatief bv. wel een gat in het dak laten dichten. Hij mag daarentegen geen aannemer gelasten het volledige dak te renoveren. 

Algemene vergadering.

Voor andere herstellingen is in principe de algemene vergadering van mede-eigenaars bevoegd. Die moet beslissen met een 2/3 meerderheid van stemmen. Voor wettelijk opgelegde werken zoals dakisolatie en de renovatie van liften en voor werken tot behoud van het goed en daden van voorlopig beheer, volstaat een gewone meerderheid van de stemmen van de aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars. Indien nodig kan er in de tussentijd een algemene vergadering bijeengeroepen worden. De syndicus kan de vergadering bijeenroepen telkens als er dringend in het belang van de mede-eigendom een beslissing genomen moet worden. Bovendien moet de syndicus ook een algemene vergadering bijeenroepen op verzoek van een of meer mede-eigenaars die ten minste één vijfde van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten. Wanneer de syndicus geen gevolg geeft aan dit verzoek, kan elk van de mede-eigenaars die het verzoek mee ondertekend heeft zelf de algemene vergadering bijeenroepen. 

Schriftelijk?

De beslissing om werken aan de gemene delen te laten uitvoeren kan ook genomen worden zonder dat de algemene vergadering van mede-eigenaars bijeengeroepen moet worden. Het volstaat het akkoord met de voorgenomen werken te verkrijgen van alle mede-eigenaars en dat akkoord ook door hen op papier te laten zetten. Alle eigenaars moeten dan ook instemmen met die schriftelijke besluitvorming. Ze moeten ook unaniem hun akkoord geven voor de werken. 

Belangenvermenging?

Om het risico op belangenvermenging te vermijden, mag de syndicus niet zomaar in zee gaan met het bedrijf van een van zijn familieleden. De wet (art. 577-8, §2, 15° BW) bepaalt immers dat de syndicus de algemene vergadering vooraf om toestemming moet vragen voor alle overeenkomsten die hij namens de vereniging van mede-eigenaars sluit met zijn bloed- of aanverwanten tot en met de derde graad. Hetzelfde geldt voor overeenkomsten met familieleden van zijn of haar echtgeno(o)t(e) tot in dezelfde graad. Daarnaast mag de syndicus zonder uitdrukkelijke toestemming ook geen overeenkomsten sluiten tussen de vereniging van mede-eigenaars en een onderneming waarvan zijn familieleden eigenaar zijn of waarvan ze een aandeel in het kapitaal bezitten. Dat principe geldt eveneens voor overeenkomsten met een onderneming waarin die familieleden directiefuncties of toezichthoudende functies bekleden en met een onderneming waar zij als loontrekkende in dienst zijn. Als de syndicus een rechtspersoon is, mag hij zonder daartoe gemachtigd te zijn door de algemene vergadering ook geen overeenkomst sluiten met een onderneming die direct of indirect een aandeel bezit in zijn kapitaal. 

Als mede-eigenaar?

Als eigenaar van een individuele kavel kunt u niet zomaar beslissen om werken te laten verrichten aan de gemene delen van het gebouw. Als u van mening bent dat er dergelijke werken nodig zijn, dan kunt u wel aan de syndicus vragen om dit als agendapunt op de volgende algemene vergadering van mede-eigenaars te zetten. Weigert de algemene vergadering de werken vervolgens goed te keuren, dan kan iedere mede-eigenaar aan de vrederechter de toestemming vragen om zelfstandig en op kosten van de vereniging van mede-eigenaars dringende en noodzakelijke werken uit te voeren aan de gemeenschappelijke gedeelten. De mede-eigenaar kan eveneens de toestemming vragen om op eigen kosten de werken uit te voeren die hij nuttig acht, zelfs aan de gemeenschappelijke gedeelten, wanneer de algemene vergadering zich zonder gegronde reden daartegen verzet. 

De syndicus kan zelf beslissen om kleine herstellingen te laten uitvoeren aan de gemene delen van het appartementsgebouw. Als er dringend grote herstellingen nodig zijn, dan mag de syndicus echter enkel bewarende maatregelen nemen, om zo te vermijden dat er bijkomende schade ontstaat. Over de grote herstellingen zelf beslist de algemene vergadering van mede-eigenaars, in principe met een 2/3 meerderheid. Wordt deze meerderheid niet gehaald, dan kan elke mede-eigenaar naar de vrederechter stappen om zich te laten machtigen om de werken te laten uitvoeren op kosten van de vereniging van mede-eigenaars. Om werken te mogen toevertrouwen aan zijn familieleden of aan een bedrijf van zijn familieleden, heeft de syndicus vooraf de uitdrukkelijke toestemming nodig van de algemene vergadering van mede-eigenaars.

Bron: Tips & Advies - ondernemingsdatabank.be - www.indicator.be – nov. 2019 

Indicator-Larcier

 

 

  terug naar Wist u dat?  of   terug naar startpagina