De VME bemoeit zich met uw verhuur. Kan dat?

 

 

 

Kan de vereniging van mede-eigenaars (VME) beperkingen opleggen aan de verhuur van uw appartement? Riskeert u als verhuurder op te draaien voor de schade die uw huurder aan de gemene delen veroorzaakt? Wat kan de VME ondernemen als een huurder het werkelijk te bont maakt? Waarom bezorgt u uw huurder het best altijd het reglement van inwendige orde?

Beperkingen? De VME kan niet zomaar beperkingen stellen aan het verhuren van uw appartement. Zo kan er geen clausule opgenomen worden in het reglement van mede-eigendom (of in het reglement van inwendige orde) die bepaalt dat elke verhuur van uw appartement zonder meer verboden is. Een dergelijke bepaling zou uw eigendomsrechten al te veel uithollen. Toch betekent dit niet dat er geen enkele beperking aangebracht kan worden aan uw recht om te verhuren. Zo zou het reglement perfect kunnen bepalen dat u geen vakantieverhuur van korte duur mag toestaan of dat u uw appartement niet voor een bedrijfsactiviteit mag verhuren. 

 

 

Keuze huurder.

U kiest zelf ook vrij aan wie u verhuurt, zolang u bij die keuze niet discrimineert. De andere mede-eigenaars kunnen u in principe niet verbieden om uw pand aan bepaalde groepen van huurders (studenten, bejaarden, ...) te verhuren. Weet wel dat er in bepaalde steden en gemeenten op dat vlak reglementen bestaan die u beperkingen kunnen opleggen. Zo kunt u in Leuven bv. niet zomaar een appartement verhuren aan meerdere studenten samen. Doet u dat toch, dan riskeert u dat een mede-eigenaar of de syndicus dat meldt bij de bevoegde diensten. 

‘Te huur’.

Ga altijd in de statuten of in het reglement van inwendige orde na of u een affiche ‘te huur’ mag uithangen in de gemene delen of zelfs aan het raam van uw appartement. In veel gevallen staan daarin beperkingen die aangeven waar u zo’n bordje mag uithangen en hoe groot uw affiche mag zijn. Zo kan het zijn dat alleen een A4-formaat toegestaan is of dat u uw affiche alleen maar mag ophangen aan het raam maar niet op de gevel, aan het balkon of aan een gemeenschappelijke inkomdeur. Als er niets in het reglement staat, dan mag u die affiche in principe enkel in uw privatieve delen uithangen, bv. aan het raam van uw appartement. 

Informatieplicht.

U moet wel altijd de gegevens van uw huurder aan de syndicus bezorgen. Elk lid van de algemene vergadering van mede-eigenaars moet zijn adreswijzigingen of de wijzigingen in het persoonlijk of zakelijk statuut van zijn kavel immers onverwijld ter kennis brengen van de syndicus (art. 577-10, §1 BW). 

Reglement Inwendige Orde

De VME kan eisen dat uw huurder, net als elke andere bewoner van het gebouw, het reglement van inwendige orde respecteert. Dat bevat nu eenmaal de leefregels in het gebouw. Als verhuurder heeft u daarom de plicht om dit reglement ter kennis te brengen van uw huurder en te vragen dat hij dit strikt naleeft. Dat doet u door het reglement bij het sluiten van de huurovereenkomst aan uw huurder te overhandigen en de huurder in de huurovereenkomst te laten bevestigen dat hij het reglement ontving en dit ook zal respecteren. U moet uw huurder ook van het bestaan van het register met beslissingen van de algemene vergadering op de hoogte brengen (art. 577-10 §4 BW) , net als van die beslissingen zelf. U moet meer bepaald de notulen van de algemene vergadering ter kennis brengen via een aangetekende brief. U heeft daarvoor 30 dagen de tijd. Uw huurder heeft trouwens het recht om de beslissingen van de algemene vergadering aan te vechten binnen de twee maanden na de kennisgeving en uiterlijk vier maanden na de algemene vergadering. Na deze termijn vervalt dat recht, maar uw huurder kan u als verhuurder wel nog aansprakelijk stellen als hij te laat geïnformeerd werd. 

Schade.

Als uw huurder schade veroorzaakt aan de gemene delen, dan kan de VME u als eigenaar daar niet zomaar voor aanspreken. De VME kan enkel rechtstreeks uw huurder aanspreken en eisen dat hij de schade vergoedt. Op die regel bestaat wel een uitzondering. Als u uw huurder niet op de hoogte bracht van de binnen het gebouw geldende regels, dan riskeert u toch voor de gevolgen op te draaien. Dat is ook het geval als men u reeds meermaals vroeg om uw huurder aan te sporen om de leefregels binnen het gebouw na te leven en u hierop totaal niet reageerde

Zware hinder.

Als uw huurder het echt te bont maakt, dan zal de syndicus u in principe contacteren en u vragen om actie te ondernemen. Spreek uw huurder dan op het probleem aan en wijs hem erop dat hij zich ertoe verbonden heeft om het reglement van inwendige orde te respecteren. Bevestig die communicatie ook aangetekend en bezorg een kopie van dat schrijven aan de vereniging van mede-eigenaars en de syndicus. Lost dat de zaak niet op, dan kunt u de mede-eigenaars erop wijzen dat zij eventueel zelf tegen uw huurder een procedure voor de vrederechter kunnen aanspannen. Daarvoor is wel een beslissing van de algemene vergadering nodig. De VME kan dan eisen dat de huurder de hinderlijke activiteit stopt en eventueel ook een schadevergoeding vorderen. In extreme gevallen kan zelfs de ontbinding van de huurovereenkomst gevraagd worden, maar dan is het wel noodzakelijk dat de VME u als verhuurder mee in de procedure betrekt. 

U kiest zelf uw huurder.

De VME mag zich daar niet mee bemoeien. Als de statuten kortlopende vakantieverhuur verbieden, dan moet u zich daar wel aan houden. Daarnaast kan een gemeentelijk reglement ook beperkingen opleggen. Als uw huurder schade veroorzaakt aan de gemene delen, dan moet de VME de schade op hem verhalen, tenzij de schade veroorzaakt werd doordat u uw huurder niet op de hoogte bracht van de binnen het gebouw geldende regels of herhaalde verzoeken om hem aan te sporen die regels na te leven gewoon negeerde. Verwijs in uw huurcontract dus altijd naar het reglement van inwendige orde en maan uw huurder indien nodig aangetekend aan om de regels te respecteren. Daarna is het aan de VME om eventueel een procedure aan te spannen.

Bron: Tips & Advies – Ondernemingsdatabank - 3 juni 2019